¿Cuánto cuesta un lead de departamento con Google Ads? No hay una tarifa fija: el costo por lead sale de dividir lo que pagas por cada clic entre la proporción de visitantes que te dejan sus datos. Un ejemplo ilustrativo: si cada clic cuesta S/ 2.50 y 5 de cada 100 visitantes llenan el formulario, cada lead te cuesta S/ 50. Si la landing convierte al 2 %, el mismo clic te deja leads de S/ 125. Por eso, en una campaña inmobiliaria la página de destino pesa tanto como la puja.
El dato que de verdad importa para una inmobiliaria no es el costo por lead, sino cuánto pagas por cada visita a la sala de ventas y por cada separación. Un lead barato que nunca contesta el WhatsApp no vale nada. En esta guía verás cómo calcular esos números, qué hace subir o bajar el clic en búsquedas de departamentos, cómo estructurar las campañas por proyecto, qué exige la ley peruana en la publicidad de inmuebles y cuánto presupuesto tiene sentido para empezar.
Actualizado: octubre de 2026
Lo esencial
- Costo por lead = costo por clic ÷ tasa de conversión de la landing. Mejorar la landing suele bajar el costo más rápido que pelear la puja.
- En Perú el clic de Google Ads va de S/ 0.50 a más de S/ 10 según la competencia de la búsqueda, según la página de Google Ads de KOM. Las búsquedas por distrito caro y «departamento en venta» están en la parte alta.
- Mide tres costos, no uno: costo por lead, costo por visita al piloto y costo por separación.
- Cada proyecto necesita su propia campaña o grupo de anuncios y su propia landing, con la información que pide el Código de Protección y Defensa del Consumidor.
- Para tener datos útiles, KOM recomienda una inversión publicitaria mínima de S/ 1,500 + IGV al mes, aparte de la gestión.
Cómo se calcula el costo por lead inmobiliario
La fórmula es sencilla y conviene tenerla a la mano cada vez que revises la cuenta:
- Costo por lead (CPL) = inversión del periodo ÷ número de leads.
- Dicho de otra forma: CPL = CPC promedio ÷ tasa de conversión.
El «lead» debe estar bien definido antes de lanzar. Para una inmobiliaria suele ser uno de estos: formulario enviado con nombre, celular y proyecto; clic en el botón de WhatsApp que abre una conversación; o llamada desde el anuncio de más de 30 segundos. Si mezclas los tres sin separarlos, no sabrás cuál canal te trae compradores.
La siguiente tabla es un ejemplo ilustrativo con cifras redondas, para que veas cuánto cambia el costo con dos palancas: el precio del clic y la conversión de la landing.
| Escenario (ejemplo ilustrativo) | CPC promedio | Tasa de conversión | Cuentas | Costo por lead |
|---|---|---|---|---|
| Proyecto Mivivienda en Lima Norte, landing simple | S/ 1.50 | 3 % | 1.50 ÷ 0.03 | S/ 50 |
| Mismo proyecto, landing mejorada con precios y planos | S/ 1.50 | 6 % | 1.50 ÷ 0.06 | S/ 25 |
| Departamento en distrito de alta demanda, búsqueda genérica | S/ 4.00 | 2 % | 4.00 ÷ 0.02 | S/ 200 |
| Misma zona, búsqueda con nombre del proyecto | S/ 1.20 | 10 % | 1.20 ÷ 0.10 | S/ 12 |
Fíjate en la última fila: quien busca el nombre de tu proyecto ya te conoce (vio la valla o el letrero de obra) y convierte mucho mejor. Aun así, muchas inmobiliarias no ponen campaña de marca y dejan ese clic a un portal o un corredor.
¿Y cuál es el costo real en campañas peruanas? No hay una cifra única que sirva para todos los proyectos. Si una agencia te promete un CPL fijo antes de ver tu proyecto, desconfía: depende del precio del departamento, la zona, la competencia de esa semana y la calidad de tu landing.
Para profundizar en la fórmula y en cómo bajarla desde la página, revisa la guía de costo por lead con landing pages optimizadas.
Del lead a la minuta: los tres costos que debes mirar
Una inmobiliaria no vende en el formulario. Vende después de varias llamadas, una visita al piloto, la evaluación del banco y la firma. Conviene ponerle costo a cada paso.
Costo por lead
Te dice si los anuncios y la landing funcionan. Es el número que Google Ads muestra directamente, aunque sea el menos importante para el negocio.
Costo por visita al piloto o a la sala de ventas
Aquí entra tu equipo comercial. Si de cada 10 leads solo 1 agenda visita, el problema puede estar en la segmentación (gente que buscaba alquiler, por ejemplo) o en la velocidad de respuesta. Un lead que recibe respuesta a las tres horas ya cotizó con otros dos proyectos.
Costo por separación o venta
Es el que decide si la campaña es rentable. Un ejemplo ilustrativo: inviertes S/ 3,000 en un mes y consigues 60 leads (CPL de S/ 50). Si 12 visitan el piloto (20 %), cada visita te costó S/ 250. Si 2 separan, cada separación te costó S/ 1,500 en pauta. Frente a la comisión o el margen de un departamento, ese número suele ser razonable; frente a un CPL de S/ 50 que «parece caro», cambia la conversación.
Para hacer este cálculo necesitas que tu CRM o tu hoja de seguimiento registre de qué campaña vino cada lead. Sin eso, todo se reduce a impresiones del equipo de ventas.
Qué hace subir o bajar el clic en búsquedas de departamentos
El precio del clic sale de una subasta. En el rubro inmobiliario influyen sobre todo cinco factores:
- La zona. «Departamento en venta en Miraflores» compite con decenas de proyectos, portales y corredores. «Departamento en venta cerca de la Vía Expresa Grau» tiene menos competencia.
- El tipo de intención. «Departamento en venta 3 dormitorios» es una búsqueda de compra; «cómo comprar mi primer departamento» es informativa y convierte menos.
- La temporada. Ferias inmobiliarias, campañas de bancos con tasas promocionales o anuncios del Fondo Mivivienda suben la competencia por unas semanas.
- El nivel de calidad. Google premia con menor costo a los anuncios cuya landing responde exactamente lo que se buscó. Lo explicamos en la guía de landing page para maximizar el Quality Score.
- Los portales. Los grandes portales inmobiliarios pujan por términos genéricos. Competir con ellos en «departamentos en venta Lima» rara vez conviene a un proyecto individual.
El contexto del mercado también cuenta. Según el Informe Económico de la Construcción N.° 98 de CAPECO, citado por Revista Economía, la venta de viviendas en Lima Metropolitana creció 38.6 % en 2025 frente a 2024, con el segmento Mivivienda como el más activo. Más ventas significa más inmobiliarias anunciando, y eso empuja el clic hacia arriba en las zonas con más lanzamientos.
Tipos de campaña que sirven a una inmobiliaria
No todas las campañas de Google cumplen el mismo papel. Para un proyecto de departamentos, este es el reparto que suele tener sentido:
Búsqueda (Search)
Es la base. Capta a quien escribe en Google lo que vendes. Aquí van las palabras clave por zona, por tipo de departamento, por programa (Mivivienda, Techo Propio cuando aplica) y por el nombre del proyecto.
Performance Max
Reparte el anuncio entre Búsqueda, YouTube, Display, Gmail y Maps con automatización. Funciona cuando ya tienes conversiones bien medidas; si le das datos pobres (por ejemplo, contar como conversión cualquier clic), optimizará hacia leads de baja calidad.
YouTube y Demand Gen
Sirven para mostrar el piloto y las áreas comunes. Generan recordación y búsquedas de marca, no leads directos.
Remarketing
Quien compra un departamento lo piensa semanas o meses. El remarketing te mantiene visible para quien ya visitó la landing. Si manejas varios proyectos con fichas por tipología, el remarketing dinámico en Google Ads puede mostrar el departamento exacto que la persona vio.
Un punto de política: las restricciones de Google que impiden segmentar anuncios de vivienda por edad, género o código postal se aplican a audiencias de Estados Unidos y Canadá, según su política de publicidad personalizada. En Perú puedes segmentar, pero es buena práctica no excluir públicos por características personales y concentrarte en la intención de búsqueda y la ubicación.
Cómo estructurar las palabras clave por proyecto
El error más común es meter todos los proyectos en una campaña con las mismas palabras. Así no sabes qué proyecto genera leads ni puedes mover el presupuesto hacia el que necesita vender más. Una estructura ordenada por proyecto se ve así:
| Grupo de anuncios | Ejemplos de palabras clave | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Marca del proyecto | «residencial [nombre]», «[nombre] departamentos» | Capturar a quien ya te conoce; clic barato |
| Zona y tipología | «departamento 3 dormitorios en venta en Jesús María» | Captar compradores que comparan proyectos de la zona |
| Programa de financiamiento | «departamento Mivivienda en San Miguel», «bono del buen pagador» | Primer comprador que depende del crédito |
| Atributos | «departamento con terraza en venta», «departamento cerca de universidad» | Diferenciar por lo que tu proyecto sí tiene |
| Inversión | «departamento para alquilar como inversión» | Inversionistas; convierten menos pero con ticket alto |
Igual de importante son las palabras clave negativas, que evitan pagar por búsquedas que no compran: «alquiler» (si solo vendes), «remate», «gratis», «trabajo», «planos para dibujar», «segunda mano» y nombres de distritos donde no tienes proyectos. Revisa el informe de términos de búsqueda cada semana durante el primer mes; ahí aparecen las sorpresas.
Si además quieres que tus proyectos aparezcan en los resultados orgánicos y no depender solo de la pauta, la guía de SEO para inmobiliarias explica cómo trabajar páginas por distrito que complementan la campaña.
La landing del proyecto: conversión y lo que pide la ley
La landing es donde se gana o se pierde el costo por lead. Debe responder rápido las cinco preguntas que todo comprador tiene: cuánto cuesta (al menos «desde S/…»), dónde queda, qué tipologías hay, cuándo se entrega y cómo se financia. Si el visitante tiene que escribir por WhatsApp solo para saber el precio, muchos se van. El detalle de secciones está en la guía de landing page para proyectos inmobiliarios.
Información obligatoria en la publicidad de inmuebles
El Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571) dedica sus artículos 76 a 80 a los productos inmobiliarios. Con la modificación de la Ley 30534, la publicidad escrita de inmuebles futuros de primer uso debe consignar la información mínima del artículo 77, que incluye datos del proveedor, la condición sismorresistente acreditada y aspectos como licencias, áreas e inscripción registral. Tu landing es publicidad escrita: conviene tener esa información visible o a un clic, revisada por tu área legal.
Libro de Reclamaciones y datos personales
La Ley 32495 exige un Libro de Reclamaciones virtual con enlace visible y permanente en las plataformas de comercio electrónico, y el criterio de Indecopi se ha ido ampliando a webs comerciales en general. Revisa la guía del Libro de Reclamaciones virtual para inmobiliarias. Además, tu formulario recoge datos personales: según la Ley 29733 y su nuevo reglamento (D.S. 016-2024-JUS, vigente desde marzo de 2025), necesitas informar la finalidad y obtener el consentimiento, con una casilla separada si vas a enviar publicidad.
Cómo medir los leads sin engañarte
Si la medición está mal, todo lo demás también. Antes de lanzar, deja configurado:
- Conversión de formulario que se dispare solo cuando el envío fue exitoso (página de gracias o evento de envío), no al hacer clic en el botón.
- Conversión de WhatsApp al hacer clic en el botón, sabiendo que no todos los clics terminan en mensaje. Compara cada semana clics contra conversaciones reales.
- Llamadas desde el anuncio y desde la web, con duración mínima.
- Google Analytics 4 vinculado a la cuenta de Google Ads, para ver qué hacen los visitantes que no convierten.
- Importación de conversiones offline: cuando el lead visita el piloto o separa, lo marcas en el CRM y lo subes a Google Ads. Así las estrategias de puja aprenden a buscar compradores y no solo formularios.
Este último punto es el que más diferencia hace en inmobiliario, porque el ciclo de venta es largo y el formulario dice poco. Requiere disciplina del equipo comercial para registrar el estado de cada lead.
Cuánto presupuesto poner y qué cuesta la gestión
El presupuesto tiene dos partes: lo que pagas a Google por los clics (pauta) y lo que pagas por gestionar la cuenta. Estos son los planes publicados en la página de Google Ads de KOM (precios sin IGV, consultados el 24 de octubre de 2026):
| Plan KOM | Gestión mensual | Inversión publicitaria sugerida | Campañas / grupos de anuncios | Lanzamiento |
|---|---|---|---|---|
| Profesional | S/ 750 + IGV | S/ 1,500 | 1 campaña / 3 grupos | 5 días |
| Empresarial | S/ 1,250 + IGV | S/ 2,500 | 3 campañas / 5 grupos | 10 días |
| Corporativo | S/ 1,950 + IGV | S/ 5,000 | 5 campañas / 10 grupos | 15 días |
Los tres planes indican «manejo de pauta: 20 %» y no tienen contrato de permanencia. Confirma en la cotización sobre qué monto se aplica ese porcentaje para que no haya sorpresas. La landing se cotiza aparte, desde S/ 950 + IGV.
¿Qué plan corresponde a una inmobiliaria? Depende de cuántos proyectos promociones a la vez. Un proyecto único en preventa puede empezar con una campaña de búsqueda bien armada. Una inmobiliaria con tres o cuatro proyectos en distintas etapas necesita campañas separadas para no mezclar presupuestos. Para hacer tus propias cuentas, usa la guía para calcular el presupuesto de Google Ads para tu landing page, y si quieres comparar modelos de cobro entre agencias, revisa cuánto cuesta la gestión de Google Ads en Perú.
Sobre impuestos: Google factura desde el exterior. El tratamiento del IGV de servicios digitales prestados por no domiciliados depende de si compras como persona natural o como empresa; consulta la orientación de SUNAT sobre IGV en servicios digitales y a tu contador.
Errores que encarecen el lead de departamento
- Mandar el tráfico a la página de inicio con todos los proyectos. El visitante busca un departamento en una zona y aterriza en un catálogo general.
- Esconder el precio. Un «desde S/ …» filtra a quien no califica y sube la conversión de quien sí.
- Responder tarde. Si el lead llega un sábado y lo atiendes el lunes, el costo por visita se dispara aunque el CPL se vea bien.
- Usar la concordancia amplia sin negativas en las primeras semanas. Pagas por «alquiler de cuarto» o «trabajo en constructora».
- Apagar y prender la campaña cada semana. Las estrategias de puja necesitan continuidad para aprender.
- Medir solo clics de WhatsApp como si fueran leads cerrados.
Un plan de 90 días para empezar
- Semanas 1 y 2: landing por proyecto, medición de formularios, WhatsApp y llamadas, Libro de Reclamaciones y política de privacidad. Campaña de búsqueda con marca, zona y tipología.
- Semanas 3 a 6: limpieza de términos de búsqueda, negativas y ajuste de horarios según cuándo responde tu equipo.
- Semanas 7 a 10: remarketing y, si hay volumen, prueba de Performance Max con conversiones depuradas.
- Semanas 11 a 13: primer cálculo de costo por visita y por separación con datos del CRM; mover presupuesto al proyecto que mejor vende.
Espera estabilidad del costo por lead hacia el segundo o tercer mes, el periodo de optimización que también indica KOM en sus preguntas frecuentes.
Si quieres que revisemos tu proyecto, tu landing y la estructura de campañas antes de invertir, en KOM gestionamos campañas de Google Ads con planes públicos y sin permanencia. Te decimos con franqueza si tu proyecto está listo para pauta o si conviene ajustar primero la landing.
Preguntas frecuentes
¿Google Ads funciona para vender departamentos en planos?
Sí, siempre que la landing explique bien la etapa del proyecto, la fecha estimada de entrega, el precio desde y las facilidades de pago. Quien compra en planos busca confianza, así que ayudan el avance de obra con fotos fechadas, los datos de la empresa y la información que exige el Código del Consumidor para bienes futuros. La campaña de búsqueda con el nombre del proyecto suele ser la más rentable en preventa.
¿Es mejor Google Ads o los portales inmobiliarios?
Cumplen funciones distintas y muchas inmobiliarias usan ambos. El portal te da exposición dentro de su catálogo, junto a la competencia, y cobra por aviso o por plan. Google Ads lleva al comprador a tu propia landing, donde controlas el mensaje y los datos del lead. Compara el costo por visita al piloto de cada canal durante dos o tres meses antes de decidir dónde poner más dinero.
¿Cuántos leads necesito para saber si la campaña funciona?
Como referencia práctica, espera al menos 30 a 50 leads o un mes completo de datos antes de sacar conclusiones, lo que llegue después. Con menos, una buena o mala semana distorsiona el promedio. Más importante que el número es registrar qué pasó con cada lead: si contestó, si visitó el piloto y si separó. Ese seguimiento es el que permite optimizar hacia compradores reales.
¿Puedo anunciar solo en ciertos distritos de Lima o en provincias?
Sí. Google Ads permite elegir ubicaciones por distrito, ciudad o radio alrededor de un punto, y también ajustar si muestras anuncios a quien está en la zona o a quien muestra interés en ella. Para un proyecto en Trujillo o Arequipa conviene incluir a quienes buscan desde Lima, porque muchos compradores de provincia viven o trabajan en la capital y compran para volver o para invertir.
¿Qué pasa si el lead deja un número falso o no contesta?
Pasa en todas las campañas y no se elimina del todo. Se reduce con un formulario corto pero con validación de celular peruano, una casilla de consentimiento clara y una respuesta inmediata por WhatsApp. Marca esos leads como no válidos en tu CRM y, si importas conversiones offline, Google Ads aprenderá a priorizar perfiles que sí avanzan. Revisa también los términos de búsqueda que traen más leads falsos.
Este contenido es informativo y no reemplaza la asesoría legal o tributaria.
